Guide de la fiscalité immobilière
La fiscalité influence directement la rentabilité de votre projet immobilier.
Voici un résumé clair avec des exemples concrets à Aix-en-Provence.
1. Les impôts sur la propriété
Taxe foncière
C’est un impôt payé chaque année par le propriétaire, même si le logement est loué.
Exemple : Pour un T3 proche du centre-ville, la taxe foncière est d’environ 1 500 € par an.
Taxe d’habitation
Supprimée pour la résidence principale, mais elle reste due pour les résidences secondaires.
Exemple : Pour un studio quartier Mazarin utilisé comme résidence secondaire, la taxe peut être autour de 900 € par an.
2. La fiscalité lors de la vente
Cas général (résidence principale et locatif)
Comment ça se calcule ?
Lors de la vente d’une résidence secondaire, la plus-value est soumise à :
– 19 % d’impôt sur le revenu
– 17,2 % de prélèvements sociaux
soit un total de 36,2 % sur la plus-value nette.
Des abattements progressifs réduisent l’impôt au fil des années :
– Exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention.
– Exonération totale (impôt + prélèvements sociaux) après 30 ans.
Exemple : Achat en 2010 pour 200 000 €, revente en 2025 pour 300 000 €.
Plus-value brute : 100 000 €.
Après application des abattements, impôt et prélèvements sociaux ≈ 25 000 €.
Résidence principale
Votre résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value lors de la vente.
En clair : vous ne payez aucun impôt ni prélèvements sociaux !
Exemple : Achat en 2018 pour 300 000 €, revente en 2025 pour 400 000 €.
Plus-value = 100 000 €, impôt = 0 €.
3. Investissement locatif
Le TMI expliqué simplement
Le Taux Marginal d’Imposition (TMI) correspond au pourcentage d’impôt payé sur le dernier euro gagné.
Exemple : TMI 30 % → chaque euro supplémentaire gagné sera imposé à 30 %.
Pour un couple avec deux salaires moyens, le TMI peut tourner autour de 30 %.
Comment sont imposés vos revenus locatifs
Deux éléments à payer :
- Impôt sur le revenu (IR) : calculé selon votre TMI sur le revenu imposable.
- Prélèvements sociaux (17,2 %) :
- Location vide → sur le revenu net (après abattement ou charges).
- Location meublée / Airbnb → sur le loyer brut (avant abattement).
Total impôts = IR + Prélèvements sociaux
Net restant = Loyers perçus – Total impôts
Location vide – revenus fonciers
Micro-foncier OU Régime réel
- Micro-foncier : loyers < 15 000 €/an → abattement automatique 30 %.
- Régime réel : déduction de toutes les charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance…)
IR = TMI × revenu après abattement ou charges
Prélèvements sociaux = 17,2 % sur revenu net.
Exemple – Micro-foncier, TMI 30 %
| Élément | Montant (€) | % des loyers |
|---|---|---|
| Loyers perçus | 10 800 | 100 % |
| Abattement 30 % | 3 240 | – |
| Revenu imposable | 7 560 | 70 % |
| Impôt sur le revenu (TMI 30 %) | 2 268 | 21 % |
| Prélèvements sociaux (17,2 % sur net) | 1 300 | 12 % |
| Total impôts = IR + prélèvements sociaux | 3 568 | 33 % |
| Net restant | 7 232 | 67 % |
Location meublée – BIC / Airbnb
Micro-BIC OU Régime réel
- Micro-BIC : abattement automatique 30 % pour logement non classé, 50 % pour logement classé.
- Régime réel : déduction de toutes les charges réelles (travaux, ameublement, intérêts, assurance…)
IR = TMI × revenu après abattement (micro-BIC) ou revenu net réel (régime réel)
Prélèvements sociaux = 17,2 % sur le loyer brut
Micro-BIC non classé – Exemple TMI 30 %
| Élément | Montant (€) | % des loyers |
|---|---|---|
| Loyers perçus | 10 800 | 100 % |
| Abattement 30 % | 3 240 | – |
| Revenu imposable | 7 560 | 70 % |
| Impôt sur le revenu (TMI 30 %) | 2 268 | 21 % |
| Prélèvements sociaux (17,2 % sur loyer brut) | 1 858 | 17 % |
| Total impôts = IR + prélèvements sociaux | 4 126 | 38 % |
| Net restant | 6 674 | 62 % |
Régime réel / Loueur Meublé Professionnel (LMP)
Déduction de toutes les charges réelles et amortissements possibles pour LMP.
Prélèvements sociaux = 17,2 % sur loyers bruts (BIC).
IR calculé sur le revenu net réel.
LMP : recettes > 23 000 €/an et supérieures aux autres revenus. Avantages : exonération plus-value après 5 ans, déduction totale des charges et amortissements. Inconvénients : cotisations sociales plus lourdes.
Impact du TMI sur le % net / loyers bruts
Le diagramme montre le pourcentage du loyer brut qui reste après IR + prélèvements sociaux selon le TMI, uniquement pour location vide et Airbnb non classé, pour les régimes simplifiés micro.
Conclusion
La fiscalité des revenus locatifs dépend de votre situation personnelle et du TMI.
Pour connaître le montant total d’impôts, additionnez toujours Impôt sur le revenu + Prélèvements sociaux.
Les exemples ici sont calculés avec un TMI de 30 %, mais le diagramme montre l’impact si votre TMI est plus faible ou plus élevé.
Bien comprendre ces règles vous permet d’optimiser vos investissements et de conserver un maximum de revenus.